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最新题目
某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m[zong_838.gif]的面积，约定租赁期限为20年。第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元／m[zong_838.gif]，假设折现率为10%。请计算目前该承租人权益价值。（8分） [房地产估价师题库] 2019-10-16
某宗拟出让的熟地面积为10000m平方，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元／m平方，专业费用为建筑安装工程费的6％，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3％，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/m平方，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用，管理费用等为800元/m平方，精装修公寓售价为10000元/m平方。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m平方，设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3％和6%，销售费用在毛坯房,精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。（12分） [房地产估价师题库] 2019-10-16
10岁女孩，发现心脏杂音9年余，足趾发绀及杵状趾2年，下列检查有哪项不会出现( ) [儿科主治医师题库] 2019-10-16
健脾丸的组成药物中含有 [中医执业医师题库] 2019-10-16
封面和目录(略) 　　致估价委托人函 　　××公司： 　　受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。 　　我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。 　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为： 　　估价对象单价：写字楼17833.5元/㎡，车库13.77万元/车位。 　　估价对象总价值：人民币91071万元。 　　大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。 　　××房地产估价有限公司××分公司(盖章) 　　法定代表人(盖章) 　　二〇〇九年七月九日 　　注册房地产估价师声明(略) 　　估价假设和限制条件(略) 　　房地产估价结果报告 　　一、估价委托人(略) 　　二、估价机构(略) 　　三、估价对象 　　(一)估价对象登记状况 　　(二)估价对象权利状况 　　估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，××拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。[20191016160958.png] 　(三)估价对象实物状况 　　估价对象位于××市金融街×区×号，于1998年4月建成，为钢筋混凝±结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m;地下三层，层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一一四层为棕色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙;西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。 　　地下室共设83个车位(负一层25个车位，负二层58个车位)，地上车位共53个。 　　四、估价目的 　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 　　2009年6月30日 　　六、价值定义 　　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 　　七、估价依据 　　(一)有关法律、法规、政策文件和技术规范 　　1.《中华人民共和国物权法》。 　　2.《中华人民共和国担保法》。 　　3.《中华人民共和国城市房地产管理法》。 　　4.《中华人民共和国土地管理法》。 　　5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 　　6.《城市房地产抵押管理办法》。 　　7.《房地产估价规范》。 　　(二)委托方提供的有关资料(略) 　　(三)估价方掌握的有关资料 　　1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料。 　　2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料。 　　3.国家及当地有关税费法规。 　　4.其他政策文件等。 　　八、估价原则 　　本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则： 　　1.合法原则(略)。 　　2.最高最佳使用原则(略)。 　　3.替代原则(略)。 　　4.估价时点原则(略)。 　　九、估价方法 　　因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。 　　两种估价方法定义如下：(略)。 　　十、估价结果(略) 　　十一、估价人员(略) 　　十二、估价作业日期(略) 　　十三、风险提示(略) 　　十四、估价报告应用的有效期(略) 　　房地产估价技术报告 　　一、个别因素分析(略) 　　二、区域因素分析(略) 　　三、市场背景分析(略) 　　四、最高最佳使用分析(略) 　　五、估价方法选用(略) 　　六、估价测算过程(略) 　(一)市场法 　　市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。 　　计算公式： 　　估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 　　1.可比实例选择 　　区域市场同类项目售价等数据组见下表：(略)。 　　根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例： 　　可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27㎡，建筑面积为98741.45㎡，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/㎡(按建筑面积计算，下同)，交易时间为2009年4月。 　　可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77㎡，建筑面积为34198.63㎡，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/㎡，交易时间为2007年10月。 　　可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56㎡，建筑面积为83773㎡，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/㎡，交易时间为2008年5月。 　　2.房地产比较因素条件说明表[20191016161327.png] 3.房地产价格影响因素修正系数确定 　　根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下： 　　(1)交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，如下表：[20191016161349.png] (2)交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表：[20191016161408.png] 　(3)区域因素及个别因素修正 　　(区域因素指数、个别因素指数确定过程略) 　　经比较得出房地产比较因素条件指数表如下：[20191016161754.png] 4.房地产比较因素修正系数确定 　　将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表：[20191016161925.png] 5.计算结果 　　比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/㎡。 　　(二)收益法 　　收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。 　　估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。 　　1.收益法测算过程(略) 　　2.收益法计算结果 按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元F./㎡，总价为89718万元; 　　地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。 　　七、估价结果确定 　　估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见下表：[20191016161942.png] 　即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为： 　　1.写字楼部分：89928万元。 　　2.地下车库：1143万元。 　　合计总价为人民币91071万元。 八、估价结果 　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为(略)。 [房地产估价师题库] 2019-10-16
封面和目录（略） 致估价委托人函 xx公司： 受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立,客观,公正的原则，按照科学,公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。 我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查,核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为： 估价对象单价：写字楼17833.5元／m<img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_838.gif'>，车库13.77万元／车位； 估价对象总价值：人民币91071万元； 大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。 xx房地产估价有限公司xx分公司（盖章） 法定代表人（盖章） 二00九年七月九日 注册房地产估价师声明（略） 估价假设和限制条件（略） 房地产估价结果报告 一,估价委托人（略） 二,估价机构（略） 三,估价对象 （一）估价对象登记状况（表1） <img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_181.gif'> <img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_182.gif'> （二）估价对象权利状况 估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，xx拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。 （三）估价对象实物状况 估价对象位于xx市金融街x区x号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2/3.6/4.5m；地下三层，层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构,装修,设备及现状使用情况为：大厦外墙一至四层为棕色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面,东南面二个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。 地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位共53个。 四,估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五,估价时点 2009年6月30日 六,价值定义 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七,估价依据 （一）有关法律,法规,政策文件和技术规范 1．《中华人民共和国物权法》； 2．《中华人民共和国担保法》； 3．《中华人民共和国城市房地产管理法》； 4．《中华人民共和国土地管理法》； 5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》； 6．《城市房地产抵押管理办法》； 7．《房地产估价规范》。 （二）委托方提供的有关资料（略） （三）估价方掌握的有关资料 1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料； 2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料； 3．国家及当地有关税费法规； 4．其他政策文件等。 八,估价原则 本估价报告在遵循独立,客观,公正原则的前提下，具体依据如下法则： 1．合法原则（略） 2．最高最佳使用原则（略） 3．替代原则（略） 4．估价时点原则（略） 九,估价方法 因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格,市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法,收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。 两种估价方法定义如下：（略） 十,估价结果（略） 十一,估价人员（略） 十二,估价作业日期（略） 十三,风险提示（略） 十四,估价报告应用的有效期（略） 房地产估价技术报告 一,个别因素分析（略） 二,区域因素分析（略） 三,市场背景分析（略） 四,最高最佳使用分析（略） 五,估价方法选用（略） 六,估价测算过程 （一）市场法 市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。 计算公式： 估价对象市场价格一可比实例价格x交易情况修正系数x交易日期修正系数x区域因素修正系数x个别因素修正系数 1．可比实例选择 区域市场同类项目售价等数据组见下表：（略）。 根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例： 可比实例A:银行大厦，位于金融街B区7号，钢混结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m<img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_838.gif'>，建筑面积为98741.45m<img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_838.gif'>，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元／m<img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_838.gif'>（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月； 可比实例B:新新大厦，位于金融街C区2号，钢混结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m<img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_838.gif'>，建筑面积为34198.63m<img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_838.gif'>，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元／m<img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_838.gif'>，交易时间为2007年10月； 可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢混结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m<img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_838.gif'>，建筑面积为83773m<img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_838.gif'>，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元／m<img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_838.gif'>，交易时间为2008年5月； 2．房地产比较因素条件说明表（表2） <img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_183.gif'> <img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_184.gif'> 3．房地产价格影响因素修正系数确定 根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下： (1)交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金,降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，如下表（表3）。 <img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_185.gif'> (2)交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表（表4）。 <img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_186.gif'> (3)区域因素及个别因素修正 （区域因素指数,个别因素指数确定过程略） 经比较得出房地产比较因素条件指数表如下（表5）。 <img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_187.gif'> <img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_188.gif'> 4．房地产比较因素修正系数确定 将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表（表6）。 <img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_189.gif'> <img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_190.gif'> 5．计算结果． 比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元／m<img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_838.gif'>。 （二）收益法 收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。 估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。 1．收益法测算过程（略） 2．收益法计算结果 按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元／m<img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_838.gif'>，总价为89718万元；地下车库部分单价为13.77万元／车位，总价为1143万元。 七,估价结果确定 估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见下表（表7） <img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_191.gif'> 即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为： 1．写字楼部分：89928万元； 2．地下车库：1143万元； 合计总价为人民币91071万元。 八,估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为（略）。 附件（略） [房地产估价师题库] 2019-10-16
下列各项，对于鉴别水肿与鼓胀无意义的是( ) [中医执业医师题库] 2019-10-16
肾气虚，封藏失职，冲任不固可导致的妇科疾病是( ) [中医执业医师题库] 2019-10-16
男，75岁。反复咳嗽、咳脓痰，间断痰中带血5年，再发加重。查体：T38．2℃，P 100次/分，R 25次/分，BP 140/90mmHg。口唇发绀，肺可闻及干湿性啰音，心率不齐。为进一步明确诊断，首选的检查是 [临床执业助理医师题库] 2019-10-16
王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还款。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。 请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。 [房地产估价师题库] 2019-10-16
某建成的宾馆有400间客房及会议室,餐厅等，土地面积10000m<img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_838.gif'>，建筑容积率为2.0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/m<img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_838.gif'>，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/m<img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_838.gif'>，土地交易契税为4％。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元/m<img src='http://static.zongtiku.com/tiku_img/20401/Picture/zong_838.gif'>，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元／（天.间），第1~4年的入住率分别为50％,60%,70%和80%，此后入住率稳定在80％；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。 请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。（报酬率为10%，年利率为8%） [房地产估价师题库] 2019-10-16
心脏骤停最重要的临床表现是 [临床执业助理医师题库] 2019-10-16
有关痈处理方法正确的是 [临床执业助理医师题库] 2019-10-16
男，56岁，2年来间断出现活动是胸闷，休息时可缓解，近4个月无胸闷发作，查体：BP130/85mmHg,心率72次/分，心脏各瓣膜区未闻及杂音，最有助于明确诊断的检查是： [临床执业助理医师题库] 2019-10-16
女，50岁。间歇性上腹痛伴皮肤巩膜黄染半年，再次发作2天。查体：T36.5°C，P80次/分，BP120/80mmHg。皮肤巩膜明显黄染，未见肝掌、蜘蛛痣。右上腹压痛，无明显肌紧张和反跳痛。B超检查示胆囊管内多发泥沙样结石，胆总管略扩张。最恰当的手术方式是 [临床执业医师题库] 2019-10-16
如下图所示，甲和乙在面积为54π的半圆形游泳池内游泳，他们分别从位置A和B同时出发，沿直线同时游到位置C。若甲的速度为乙的2倍，则原来甲、乙两人相距（　　）。 [db819958e17ee8df55dddeea151dfa27.png][2017真题] [公务员考试总题库] 2019-10-16
根据资料(1)～(6)，甲公司2017年利润总额()万元。 [初级会计] 2019-10-16
关于公共物品的特征，下列说法错误的是（）。 [中级经济基础] 2019-10-16
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根据“五力模型”，下列情形中，供应者具有较强谈判能力的是(　)。 [中级工商管理经济师] 2019-10-16
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